Un problema che si pone da alcuni anni a questa parte , attiene la fase esecutiva del recupero di un debito contratto dal Condominio. Fino a qualche anno fa, il creditore , ottenuto un titolo esecutivo ( sentenza di condanna, decreto ingiuntivo esecutivo ecc) poteva agire insistintamente nei confronti di qualsiasi Condomino, il quale ne rispondeva anche per l’intero.
A seguito delle recenti modifiche normative e dei chiarimenti della Giurisprudenza , questo non è più possibile, in quanto ogni Condomino risponde dei debiti condominiali, solo per la quota millesimali di Sua proprietà.
Ma con dei limiti e oneri probatori, come di recente chiarito dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 29 settembre 2017, n. 22856, la quale ha sostenuto " L’esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni contratte dall’amministratore, può avere luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale dello stesso, sicché, ove il creditore ne ometta la specificazione ovvero proceda per il totale dell’importo portato dal titolo, l’esecutato può proporre opposizione all’esecuzione ex art. 615 comma 1 cpc, deducendo di non essere affatto condomino o contestando la misura della quota allegata dal creditore: nel primo caso, l’onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetta al creditore procedente ed in mancanza il precetto deve essere dichiaro inefficace per l’intero, mentre, nel secondo caso, è lo stesso opponente a dover dimostrare l’effettiva misura della propria quota condominiale, ai fini della declaratoria di inefficacia dell’atto di precetto per l’eccedenza, ed in mancanza l’opposizione non può essere accolta".
Quindi, se il creditore agisce contro un singolo Condomino per il recupero dell’intero credito, il Condomino deve fare opposizione ex art. 615 1 comma cpc, sostenendo di non essere condomino ( e qui l’onere probatorio spetterà al creditore che dovrà dimostrare il contrario), ovvero allegando e provando la misura della propria quota condominiale ( ad es. allegando le tabelle millesimali con la delibera di approvazione delle stesse, ovvero l’atto relativo); in difetto l’opposizione sarà rigettata.