Un tema assai discusso in tema di Coronavirus Covid 19 è la situazione dei contratti di affitto ad uso commerciale. L’emergenza sanitaria e la normativa di contenimento, con la chiusura parziale di negozi, esonera il conduttore dal pagare il canone mensile di locazione? Oppure il conduttore è obbligato al pagamento, a prescindere da tale emergenza? Non vi è una risposta univoca, e per questo motivo, vi sarà una profilazione di contenziosi qualora le parti non riescano a mettersi d’accordo, spontaneamente o ad esempio dopo aver adito la mediazione che in questi casi è obbligatoria prima di cominciare un contenzioso.

La normativa offre molteplici spunti che andiamo ad esaminare.

L’art. 1258 cc prevede: “ Se la prestazione è divenuta impossibile solo in parte, il debitore si libera dall'obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile”.

Si tratta della impossibilità parziale: in questo caso il debitore (conduttore) si libera dall'obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile. Tuttavia la norma risulta di difficile applicazione, posto che l’impossibilità è comunque transitoria.

L’art. 1464 cc recita : “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l'altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale.

Si tratta della impossibilità parziale sopravvenuta: anche in questo caso, l’emergenza coronavirus è transitoria e non definitiva.

L’art. 1467 cc recita: “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458…. La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.

L’eccessiva onerosità determinata dalla emergenza sanitaria, apre la strada alla parte conduttrice di chiedere la risoluzione del contratto, a meno che la parte locatrice offra un adeguamento del contratto.  La norma contempla la eccessiva onerosità, ma non specifica che deve trattarsi di una situazione temporanea, come quella legata alla emergenza sanitaria, quindi si ravvisa sempre l’ostacolo del carattere non definitivo della situazione di crisi.

Resta ferma la possibilità per il conduttore di recedere per la sussistenza di gravi motivi, ex L. 392/78 con il preavviso di legge o contrattuale.

Concludendo, non vi è certezza circa la possibilità per il conduttore di sottrarsi all’obbligo di pagamento del canone di locazione per l’emergenza legata al Coronavirus, le soluzioni previste dall’ordinamento possono sempre essere interpretate come legate a situazione definitive e non temporanee, come quella in esame.

Lo Studio Legale dell’Avv. Giuseppe Pompeo Pinto tutela la clientela in tema di rapporti contrattuali anche in relazione alle situazioni sopra esposte.